戸建ての場合の簡易な算出
2026年04月18日
土地や戸建ての簡易な査定方法 戸建の場合
戸建の場合も簡易に算出する方法を書かせて頂きます。
土地同様あくまで簡易なものになるので、ざっくりでいいと思います。
戸建の場合、土地の場合以上に色んな条件が絡んできます。
駐車場の有無、間取り、広さ、築年数、耐震、設備、リフォームの有無等。
これらの条件で価格が大きく変わってきますので、段階的に分けて進めていきます。
１、新築価格でいくらぐらいになるのかを算出してみます。
戸建ては「土地+建物+外構・付帯設備」の合計になりますが、ここでは簡易に「土地+建物」で算出します。まず土地は前回のブログの算出法で算出を頂きます。建物の金額ですが、延べ床面積に建築面積を掛けたもので算出します。
建築坪単価×延べ床面積（坪）です。
構造や建築会社やデザインによって建築単価は大きく変わりますが、概算ですので、
ここでは一般的な木造という事にさせて頂きます。
そのため簡易に７０万円～９０万円にしようと思います。
例 坪単価 ８０万円、延床面積３０坪の場合、２４００万円
建物の価格が出ましたので、土地と併せると簡易な新築価格が出せると思います。
２、築年数により建物を減価する。
１で出たものは新築想定の価格ですので、そこから築年数により減価をします。
木造の法定耐用年数が、２２年ですので、残りの耐用年数によって計算をします。
例 築１０年（残年数１２） 新築２４００万円 ２４００×１２÷２２＝約１３０９万円
３、リフォームや修繕状況を考慮して、減価・増価します。
設備（特に水回り）の改装をしている場合や外壁塗装等の
大規模な補修をしている場合は、その分を考慮して増価します。
その場合は、改装費用と補修後の設備の残年数で算出します。
仮にですが、屋根の補修を行っていて価格が100万円で5年前に行っていて、
耐用年数が15年の場合、１００－（残存年数１０年／１５）で
おおよそ６６，６万円ほどのプラスと考えます。
ペット飼育等で築年数以上に経年劣化がありそうな場合は、
その分を考慮して減価します。
また、築が古く、耐震にも不安があり、間取りも今の物ではない場合、
土地としての売却を考える事になるため、解体費用相当分を減価します。
４、総合的に考える。
エリアによって特性は変わる部分もありますが、
一般的に駐車場の有無（もしくは1台か2台）、
前面道路の広さ、道路に接している幅、方位
間取りが今のニーズに合っているか？
周辺環境、ローンが付くか？・・・といったものに
左右されます。
こういったことを積み重ねていくと、例えば「２０００万円以上では売れそう」
とか「３５００万円までは行かないなぁ」等の目安が分かると思います。
概算ででも金額が分かっていると不動産会社から査定金額を出してもらっても
理解がしやすくなると思います。
